부동산
14개 소송 유형전세보증금부터 재건축까지, 삶의 기반이 걸린 문제를 다룹니다.
부동산 분쟁은 등기부와 계약서만으로 끝나지 않습니다. 계약이 오간 메시지, 중개 과정의 설명, 점유와 인도의 시점 같은 사실관계가 결론을 가릅니다. 로버스는 문서 너머의 사실관계까지 파고들어 사건을 설계합니다.
아래는 로버스가 다루는 대표적인 부동산 소송 유형입니다. 어느 유형인지 애매하거나 여러 유형이 얽혀 있어도 괜찮습니다. 상담에서 사건 전체를 보고 가장 유리한 경로를 함께 정리합니다.
전세보증금 반환청구
계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않을 때
임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. "다음 세입자가 구해지면 주겠다"는 말은 법적인 반환 거절 사유가 되지 않습니다. 내용증명으로 반환을 청구하고, 응하지 않으면 지급명령 또는 보증금 반환 소송으로 집행권원을 확보한 뒤 강제집행으로 회수합니다.
가장 주의할 부분은 이사 시점입니다. 보증금을 받기 전에 짐을 빼면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어, 이사가 불가피하다면 임차권등기명령을 먼저 마쳐야 합니다.
- 계약 만료를 앞두고 임대인이 연락을 피하거나 반환을 미룰 때
- 집값 하락으로 보증금이 매매가에 육박하는 이른바 깡통전세 정황이 보일 때
- 이사 날짜는 다가오는데 보증금 반환 일정이 잡히지 않을 때
대한변협 전세피해 대응 법률지원단 활동 경험을 바탕으로, 임차권등기부터 가압류·경매 배당까지 회수 가능성을 기준으로 전략을 세웁니다.
명도소송(건물인도청구)
계약이 끝났거나 차임을 연체한 점유자가 나가지 않을 때
임대차가 종료됐는데도 임차인이 건물을 비워주지 않으면, 소유자는 건물인도(명도) 소송으로 점유를 회복해야 합니다. 판결 없이 짐을 들어내거나 잠금장치를 바꾸는 자력구제는 오히려 형사 문제가 될 수 있어 금물입니다.
소송 중 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 집행할 수 없게 되므로, 소 제기 전에 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 원칙입니다. 밀린 차임과 부당이득 반환 청구도 같은 소송에서 함께 정리합니다.
- 차임 연체로 계약을 해지했는데 임차인이 버티고 있을 때
- 경매로 부동산을 낙찰받았는데 전 소유자나 점유자가 인도를 거부할 때
- 임대차 기간이 끝났는데 갱신을 주장하며 나가지 않을 때
점유이전금지가처분, 인도 판결, 강제집행까지 한 흐름으로 설계해 판결문이 종이로 끝나지 않게 합니다.
상가임대차 - 권리금·갱신 분쟁
권리금 회수 방해, 계약갱신 거절, 원상회복 다툼
상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회를 보호합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절해 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
반대로 임대인 입장에서는 갱신 거절 사유, 재건축 계획 고지, 원상회복 범위를 미리 정리해 두어야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 임차인과 임대인 어느 쪽이든, 계약서와 통지 기록이 승패를 가릅니다.
- 권리금을 받고 나가려는데 임대인이 새 임차인을 거절할 때
- 갱신을 요구했는데 임대인이 명도를 요구할 때
- 나갈 때 원상회복 범위를 두고 보증금 정산이 막혔을 때
권리금 손해배상 사건을 실제 수행한 경험으로, 통지 시점과 증거 확보부터 역산해 사건을 준비합니다.
주택임대차 분쟁
갱신요구, 묵시적 갱신, 수선의무, 실거주 갱신거절
주택임대차보호법의 계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 전월세 전환 규정은 적용 요건이 촘촘해 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신 거절이 실제로는 허위였다면 손해배상 청구도 가능합니다.
누수·곰팡이 등 하자에 대한 수선의무, 관리비 정산, 원상회복 범위처럼 금액은 작아 보여도 반복되는 분쟁 유형 역시 기록을 남기는 방식에 따라 결과가 크게 달라집니다.
- 갱신을 요구했는데 임대인이 실거주를 이유로 거절할 때
- 묵시적 갱신인지 계약 종료인지 판단이 서지 않을 때
- 하자 수선을 요구해도 임대인이 응하지 않을 때
통지 하나, 문자 하나가 요건 사실이 됩니다. 상담 단계에서 무엇을 남기고 무엇을 보내야 하는지부터 짚습니다.
부동산 매매계약 분쟁
계약 해제·위약금, 하자담보책임, 등기이전 청구
매매계약이 틀어지는 지점은 다양합니다. 잔금을 치렀는데 등기를 넘겨주지 않는 경우, 중도금 지급 후 일방적으로 해제를 통보받은 경우, 잔금 전 시세가 급등해 매도인이 배액상환을 주장하는 경우 모두 계약금·중도금의 법리와 이행 단계에 따라 대응이 달라집니다.
매수 후 발견한 하자는 하자담보책임 또는 고지의무 위반에 따른 손해배상으로 다툽니다. 언제 알았는지, 언제 통지했는지가 권리 행사 기간과 직결됩니다.
- 계약 후 상대방이 일방적으로 해제·배액상환을 통보할 때
- 잔금을 준비했는데 상대가 등기 이전에 협조하지 않을 때
- 입주 후 중대한 하자를 발견했을 때
가계약금·계약금 단계별 법리를 정확히 적용해, 해제가 가능한지 이행을 강제할지부터 판단해 드립니다.
공유물분할청구
공동명의 부동산, 협의가 안 되면 분할 소송으로
상속·공동투자·부부 공동명의 등으로 여러 명이 지분을 나눠 가진 부동산은 한 명이 반대하면 팔 수도 온전히 쓸 수도 없습니다. 협의가 되지 않으면 공유물분할청구 소송으로 현물분할 또는 경매를 통한 대금분할을 이끌어냅니다.
지분만 가진 상태에서도 다른 공유자가 부동산을 독점 사용하고 있다면 그 사용이익에 대한 부당이득 반환을 함께 청구할 수 있습니다.
- 공동상속받은 부동산을 두고 형제간 협의가 몇 년째 제자리일 때
- 공유자 한 명이 부동산을 독점 사용하며 협의를 거부할 때
- 지분을 정리하고 현금화하고 싶은데 출구가 없을 때
분할 방법(현물분할·대금분할·가액배상)별 유불리를 먼저 계산해, 소송을 협상의 지렛대로도 활용합니다.
명의신탁 분쟁
남의 이름으로 등기된 부동산, 되찾을 수 있는지
사정상 배우자·형제·지인 명의로 등기해 둔 부동산은 부동산실명법상 명의신탁 약정의 유형(2자간, 3자간, 계약명의신탁)에 따라 반환 가능 여부와 방법이 완전히 달라집니다.
명의자가 사망해 상속인이 소유권을 주장하거나 명의자가 임의로 처분해 버린 경우에도 부당이득 반환이나 손해배상으로 회복을 시도할 수 있습니다. 자금 흐름 입증이 사건의 중심입니다.
- 내 돈으로 산 부동산이 가족·지인 명의로 되어 있을 때
- 명의자가 사망해 그 상속인들과 소유권 분쟁이 생겼을 때
- 명의자가 부동산을 마음대로 팔거나 담보로 제공했을 때
명의신탁 유형 판단이 첫 단추입니다. 자금 출처와 등기 경위를 재구성해 회복 경로를 설계합니다.
점유취득시효
20년 넘게 점유해 온 땅, 내 명의로 가져오는 길
소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 20년간 점유하면 등기를 청구해 소유권을 취득할 수 있습니다. 오래 경작해 온 밭, 수십 년 담장 안에 있던 마당처럼 등기와 현실이 어긋난 채 굳어진 관계를 정리하는 제도입니다.
관건은 점유의 성질입니다. 소유 의사가 추정되지만 남의 땅인 줄 알면서 무단으로 점유한 사정이 드러나면 추정이 깨집니다. 시효 완성 후 소유자가 바뀌면 주장할 수 없게 되는 등 시점의 법리가 복잡해, 공격이든 방어든 점유 경위의 재구성이 사건의 본체가 됩니다.
- 수십 년 사용해 온 땅이 서류상 남의 명의로 되어 있을 때
- 상대가 취득시효 완성을 주장하며 내 땅의 등기를 요구할 때
- 조상 대대로 쓰던 땅이 어느새 제3자 앞으로 넘어가 있을 때
항공사진, 재산세 납부 내역, 마을 증언까지 - 20년의 점유를 증거로 조립하는 싸움입니다. 무엇부터 모을지 정리해 드립니다.
경계침범 분쟁
담장·건물이 경계를 넘었을 때, 철거와 방어 사이
측량을 해 보니 이웃의 담장이나 건물 일부가 내 땅을 넘어와 있는 경우, 토지인도와 지상물 철거, 그동안의 사용료(부당이득) 반환을 청구할 수 있습니다. 반대로 침범을 주장당한 쪽은 취득시효나 측량의 오류로 방어합니다.
지적도상 경계와 현실 경계가 다른 지역도 많아, 경계 자체가 불분명하다면 경계확정 절차부터 밟아야 합니다. 어느 쪽이든 감정측량 결과가 사실상 결론을 좌우하므로 감정 단계의 대응이 중요합니다.
- 측량 결과 이웃 건물·담장이 내 땅에 들어와 있을 때
- 이웃이 갑자기 철거와 토지인도를 요구할 때
- 지적도와 실제 사용 경계가 달라 다툼이 반복될 때
철거가 항상 정답은 아닙니다. 침범 면적과 건물 상태에 따라 지료 합의, 해당 부분 매수 협상까지 실익을 계산해 경로를 정합니다.
재건축·재개발 분쟁
조합과의 분쟁, 현금청산, 매도청구
정비사업 구역에서는 분양 자격, 현금청산 금액, 조합의 매도청구 등 재산권에 직결되는 결정이 짧은 기간에 몰려서 이뤄집니다. 통지 기간을 놓치면 다툴 기회 자체가 사라지는 경우가 많습니다.
현금청산 대상이 됐다면 감정평가액이 적정한지, 조합 총회 결의에 하자는 없는지를 검토해 증액을 다툽니다.
- 분양신청 기간을 놓쳤거나 현금청산자로 분류됐을 때
- 조합에서 매도청구 소송을 걸어왔을 때
- 청산금·감정평가액이 시세에 비해 지나치게 낮을 때
절차 하자와 감정평가를 양쪽에서 검토해, 금액을 올릴 수 있는 지점을 찾습니다.
공사대금·건축 분쟁
공사대금 청구, 하자를 이유로 한 지급 거절 대응
공사가 끝났는데 하자를 핑계로 대금을 주지 않는 경우, 하자보수비와 공사대금을 정산하는 소송으로 다툽니다. 반대로 건축주 입장에서는 하자 감정을 통해 보수비용을 공제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
공사 중단, 추가 공사대금, 지체상금 등 건축 분쟁은 계약서·시방서와 현장 기록의 싸움입니다. 감정 절차를 어떻게 설계하느냐가 금액을 좌우합니다.
- 공사를 마쳤는데 발주자가 하자를 이유로 대금을 미룰 때
- 시공사가 공사를 중단하거나 부실시공이 의심될 때
- 추가 공사 비용을 두고 정산이 안 될 때
완공 후 하자를 핑계로 돌변한 건축주에게서 공사대금을 회수한 수행 사례가 있습니다. 하자 감정에서 이기는 준비가 정산의 기준점을 만듭니다.
누수 등 하자 손해배상
위층 누수, 건물 하자로 입은 피해의 배상 청구
아파트 위층 누수, 건물 외벽·배관 하자로 피해를 입었다면 하자의 원인과 책임 주체(전유부분인지 공용부분인지, 임대인인지 관리단인지)를 특정하는 것이 첫 과제입니다.
수리비만이 아니라 영업 중단 손해, 대체 공간 비용까지 배상 범위에 포함될 수 있습니다. 피해 발생 즉시 사진·영상과 전문가 진단으로 증거를 고정해야 합니다.
- 위층에서 새는 물로 피해를 입었는데 책임을 미룰 때
- 건물 하자로 영업을 중단해 매출 손해가 발생했을 때
- 관리단·임대인·시공사가 서로 책임을 떠넘길 때
원인 감정과 손해 산정을 분리해 접근합니다. 책임 주체를 잘못 짚으면 소송 전체가 헛돌기 때문입니다.
중개사고 손해배상
공인중개사의 설명 잘못으로 입은 손해
공인중개사는 권리관계, 선순위 보증금, 건물 상태 등을 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 확인설명의무를 어겨 임차인이 보증금을 떼이는 등 손해가 생기면 중개사와 공제조합을 상대로 배상을 청구할 수 있습니다.
전세사기 피해에서 임대인에게 회수할 재산이 없을 때, 중개사의 책임을 묻는 것이 실질적인 회수 경로가 되는 경우가 많습니다.
- 중개사가 선순위 권리나 위험을 제대로 설명하지 않았을 때
- 임대인이 무자력이라 보증금 회수가 막막할 때
- 중개대상물 확인설명서와 실제가 달랐을 때
확인설명의무 위반을 물어 전세금을 회수한 실제 수행 사례가 있습니다. 중개 과정 기록부터 복원합니다.
유치권·경매 관련 분쟁
경매 배당, 유치권 주장, 청구이의까지
경매 절차에서는 배당순위를 둘러싼 배당이의, 공사업자의 유치권 주장, 집행권원 자체를 다투는 청구이의 등 이해관계인별로 다툴 수 있는 지점이 다릅니다.
낙찰자라면 허위 유치권을 걷어내야 하고, 채권자라면 배당표의 오류를 바로잡아야 하며, 채무자라면 부당한 집행을 멈춰 세워야 합니다. 각자의 위치에서 쓸 수 있는 절차를 정확히 골라 쓰는 것이 핵심입니다.
- 낙찰받은 부동산에 유치권을 주장하는 점유자가 있을 때
- 배당표상 내 순위나 금액이 잘못 계산됐을 때
- 이미 갚은 채무로 강제집행이 들어왔을 때
실체 판단 전에 절차 선택이 절반입니다. 이의·항고·본안 중 가장 빠르고 확실한 경로를 잡습니다.
본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사건의 결과는 개별 사실관계와 법리에 따라 달라질 수 있습니다. 기한·요건 등은 법령 개정에 따라 변동될 수 있으므로, 정확한 판단을 위해서는 변호사 상담을 권장합니다.